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不動産の達人が教える「失敗できない時代の住宅選び」

第25回
「管理力」がマンション価値を左右する
～マイホーム選びのキーワードが変わる！（2）～

さくら事務所取締役会長　長嶋 修氏
2006年1月11日

　日本における「人と不動産の関係」は今まさに、大きな変化の渦中にある。国土交通省は、戦後40年間にわたって続けてきた新築住宅偏重政策をやめると発表、経済財政諮問会議では「無理して持ち家に縛られた生活を送る必要がなくなれば、人生設計も立てやすくなる」として、賃貸住宅の拡充・中古住宅の市場整備を促す方針を打ち出している。

マンションは「管理“力”」を買え

　昔からよく言われてきた、「マンションは管理を買え」という言葉。実際にはどういったことを指すのか、よくわからない方も多いのではないだろうか。

　買うに値する管理状態を備えたマンションとは、「“管理力”のあるマンション」といえる。

　では「“管理力”のあるマンション」とは、どういった条件を備えている物件なのだろうか。それは、ざっと以下4つの条件を満たすマンションに大別される。

１．住人のマンション管理に対する意識が高いこと
２．適切な管理会社（管理人・フロントマン）とつきあっていること
３．予防的で適切な管理・修繕が行われていること
４．管理費・修繕積立金の額が適切であること

　これら条件について詳しくは後述するとして、まずはマンションの「管理力」によって将来的にどういった違いが出てくるかを見てみたい。

　今後の市場動向・価値基準・査定基準の変化をも織り込んだうえで、マンションの「管理力の差による将来資産価格予測」を、「都心マンション」「郊外マンション」に分け、さくら事務所の独自データに基づいて行ってみた。

※想定
「都心マンション」駅徒歩１桁台　専有面積７０㎡　新築時価格４６００万円
「郊外マンション」駅徒歩１桁台　専有面積７０㎡　新築時価格３５００万円

　管理力の違いによって「都心マンション」では、１０年目・２０年目にそれぞれ４００万・６００万円の差、「郊外マンション」では５００万・６５０万の差がつくという、驚愕の結果が出ている。

　さらにこの管理力の違いは、マンションの耐用年数そのものにも大きく影響してくる。予防的かつ適切なメンテナンスが行なわれるマンションと、そうでないものとでは、耐用年数に大きな差がついてしまうのだ。

　３０年で建て替えを検討しなければならないマンションと、１００年もつマンションでは、共用部の修繕費や専有部のリフォーム費用といったランニングコストまで考慮すれば、単純比較はできないものの、数倍の開きがでることであろう。

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