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不動産の達人が教える「失敗できない時代の住宅選び」

最強のリスクヘッジの方法は
月々のローン支払い＋維持費　＜　賃料

　そこで具体的に、安心できる資金計画の試算方法をお伝えしよう。

　まずはインターネットの不動産情報サイトなどを使って、最寄り駅周辺、駅からの徒歩分数や専有面積などが同じくらいの条件になるものを選び、周辺の賃料相場を確認する。次は実際に、物件周辺の不動産会社へも直接行って相場を確認してから、その賃料を以下の計算式にあてはめて計算してみよう。

不動産情報サイトから推測した資料 円 ・・・Ａ
不動産会社から推測した賃料 円 ・・・Ｂ
( Ａ ＋ Ｂ ) ×0.45※＝ 円 ・・・Ｃ
※【0.45の根拠】ＡやＢの賃料はいずれも、「募集賃料」であり、実際の「成約賃料」は多少安くなるため、想定賃料の算出にあたっては、10％程度割り引いて試算する。よって、ＡとＢを足して2で割り、平均した金額から10％程度割り引いた値を出すために、ＡとＢの総和に0.45をかける。

　これで想定賃料が試算できたはずだ。ただ、その賃料がすべて手元に残るわけではない。

　保有コストを検討する必要もある。保有コストとは、住宅ローンの返済額、建物のメンテナンス費用や保険代といった維持管理費用、固定資産税など。

　次にそれら金額を以下の計算式にあてはめて計算してみよう。

住宅ローン返済額（月額） 円 ・・・Ｄ
維持管理費用 円 ・・・Ｅ
固定資産税（月額） 円 ・・・Ｆ
合計（Ｄ＋Ｅ＋Ｆ） 円 ・・・Ｇ

　最後は、判定。以下の判定式にあてはめて計算。

( Ｃ ) － ( Ｇ ) ＝ 円 ・・・Ｃ´（実質ベースの収入）

【判定】

　いかがだっただろうか？

プラスの場合：人に貸したときの収支はプラスとなる。つまり、不測の事態で賃貸に出したとしても負担がなく、リスクヘッジができている状態である。

マイナスの場合：人に貸したときの収支はマイナスとなる。不測の事態で賃貸に出したとしても、毎月そのマイナス金額が持ち出しとなるのだ。

　頭金の額が少なすぎてローン額が多い資金計画ではないか、周辺の賃料相場に比べて検討物件の価格が高いのかといった、マイナスとなる要因を検討しておく必要があるだろう。

　これはマイナスだからだめだとか、間違っている、ということではない。購入者にとって一番大切なのは、あらかじめマイナスとなってしまうことや、その要因を把握して自身が織り込み済みであるのかどうかなのである。

　さくら事務所では、『達人の資金計画相談』というコンサルティングサービスで、不動産購入における資金計画についてのアドバイスを行っている。このコンサルティングでは、得する住宅ローンの選び方というよりも、長く安心できる住宅ローンの選び方という考え方に重きをおいて、お話させていただいている。先述のとおり、常にローン残高を意識した資金計画こそが、これからの先行き不確定な時代に求められる資金計画のポイントだ。

　万が一のときにも安心していられるなら、住宅ローン選びは恐れるに足らず。夢のマイホームで本当に永く快適に住まうためにも、事前にしっかりリスクヘッジし、納得できる自分なりの資金計画をつくりあげていただきたい。

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