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PPP/PFIと公的不動産のいま

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第13回 公的不動産における収益確保に挑む(1)定借スキーム

奈良県養徳学舎が先駆けに

解説:福島 隆則=三井住友トラスト基礎研究所投資調査第1部主席研究員、構成:坂井 敦=フリーランス【2017.12.6】

国や自治体が保有する公的不動産(PRE:Public Real Estate)。PREもほかの公共インフラと同様、今後は維持管理・更新費が大きく膨らむ懸念があり、官民連携による民間の資金とノウハウの活用が有力な選択肢となっている。経済性より社会性の要素が強いPREの官民連携では、収益確保が課題となるが、定期借地権を活用するスキームは、そうした課題を克服する手法として広く利用されている。

 国や自治体は、公共サービスを行うのに必要な様々な不動産を所有している。これが公的不動産(PRE)と呼ばれるものであるが、具体的には、庁舎や学校、図書館、公営住宅、福祉関連施設など多岐にわたる。今後、これらの多くで老朽化が進み、維持管理・更新費が増大する懸念がある。国や自治体の財政事情が厳しいなか、これらPREをどのように維持管理・更新していくかが、大きな課題となっている。

 PREの現状は、各自治体が策定した「公共施設等総合管理計画」でも見てとれる。この計画は、自治体が所有するPREやインフラを対象に、その利用状況や維持管理・更新等にかかる中長期的なコスト、財源の見込みなどを分析したものだ。

 総務省が2014年4月、「公共施設等総合管理計画の策定にあたっての指針」を公表し、各自治体に計画の策定を要請した。期限(厳密には補助金支給の期限)とされた2017年3月末までに、98%の自治体が計画を作り終えている(図表1)。

図表1:公共施設等総合管理計画の策定状況
(資料:総務省、「公共施設等総合管理計画策定取組状況等に関する調査(結果の概要)」)
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 図表2は、愛知県の公共施設等総合管理計画からの抜粋であるが、内容的にはほかの自治体でも同様の傾向がみられる。例えば、PREやインフラの新設は高度成長期以降、右肩上がりで行われてきたこと。このことは、今後多くの自治体において、右肩上がりで維持管理・更新費が増大し、財政圧迫要因になることを示唆している。一方、PREの内訳として公営住宅と学校が1位・2位を占めることも、多くの自治体で共通してみられる傾向である。

図表2:公共施設等総合管理計画の例(愛知県・抜粋)
(資料:愛知県公共施設等総合管理計画(2015年3月20日))
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コンセッションには不向きなPRE

 こうしたPREの課題への対応としては、ほかの公共インフラと同様、民間の資金とノウハウの活用が有力な選択肢となっている。しかし、公営住宅や学校の割合が高いことからもわかる通り、PREは経済性より社会性の要素が強い。料金設定の自由度が少なかったり、学校のようにそもそも料金自体が存在しなかったりする。このため、施設の運営を民間に任せたとしても、そこに十分な収益性を見いだすことは難しい。

 従ってPREについては、空港や道路のようなコンセッション方式が最適解とはなりにくい。内閣府の資料においても、PREの利活用事業については、PPPの範疇ではあるものの、コンセッションなどPFIの枠外とされている(図表3)。

図表3:PPP/PFIの概念図
(資料:内閣府民間資金等活用事業推進室、「PFIの現状について」(2017年6月))
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 PREに関する官民連携事業では、公有地に定期借地権を設定したり、公共施設を商業施設と合築・併設したりする手法がよく使われてきた。例えば、公共側が公有地の一部に定期借地権を設定し、借地権者となる民間事業者から収受する資金を使って、老朽化した公共施設を建て替えるというスキームだ。

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