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細野透 「危ない建築」と「安全な建築」の境目を分けるもの 建設

細野透:「マンションを買ってはいけない時期」の研究(後編)(2/6ページ)

2015.02.12

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中山登志朗さんの「高リセールバリューを導く5つの条件」

 「リセールバリュー」100%以下が予想される時代に、中山登志朗さんおよび沖有人さんが提唱した「マンション10年買い換え説」が、なぜ役立つのか。それは、マンションのリセールバリューについて、詳しく解説しているからだ。

【マンションのリセールバリュー】
 リセールバリューとは、マンションを購入した当時の新築価格と、現時点の中古価格を比較した指標。例えば、10年前に分譲されたときの新築価格が5000万円で、現在の中古価格が5500万円とする。
 ★リセールバリュー=5500万円÷5000万円=1.10

このようにリセールバリューは1.10倍、110%、プラス10%などとなる。

 中山登志朗さんは、「本当に買うべきなのは10年後にも価値が下がらないマンション」とし、イコール「リセールバリューが高いマンション」と強調する。

 その上で、「リセールバリューが高いマンションに共通する5つの条件」を明示する。

 1「都心のマンション」
  都心ほどリセールバリューが高く、郊外に行くほどリセールバリューは低くなる。特に東京都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区)のリセールバリューは突出して高い。

 2「駅近のマンション」
  駅に近いほどリセールバリューは高くなる。駅から徒歩6分以内が理想。駅から10分を超えるとリセールバリューの低下率が大きくなり、15分を超えると一段と低下する。

 3「坪単価が高いマンション」
  坪単価が高いほどリセールバリューは高くなる。それは、立地がいいと坪単価が高くなり、それに合わせてリセールバリューも高くなるという関係にあるため。特に坪単価が250万円を超えるとリセールバリューは安定的に高くなる。逆に、250万円を下回ると、一気に低くなる。

 4「最高階数が高いマンション」
  最高階数が高いほどリセールバリューは高くなる。これは階数が高いほど眺望がよく、また共用施設も充実しているため。15階から20階を分岐点にして、それより高層だとリセールバリューは高く、低層だと低くなる。

 5「戸数が多いマンション」
  300戸を超える「メガマンション」は、特にリセールバリューが高い。これは共用施設が充実しているため。50戸単位に見ると、50戸、100戸、150戸、200戸と戸数が増えるにつれて、リセールバリューが落ち込む傾向にある。そして200戸を超えると、今度は逆に250戸、300戸、500戸と戸数が増えるにつれて、リセールバリューも高くなっていく。200戸前後が谷になっているのは、最近ではメガマンションが増えて、200戸程度の物件だと中途半端に感じられるためとされる。

 以上の5条件のうち、「都心」「駅近」「坪単価が高い」という3条件は“立地”に関わるもので、「最高階数」「戸数」の2条件は“建物”に関わるもの。このうち特に重要なのは立地に関する3条件で、マンションの資産価値(リセールバリュー)は立地だけで9割が決まるとされる。

 逆説的な表現になるが、「リセールバリュー」100%以下の時代であるからこそ、リセールバリューを重視したマンション購入術がますます重要になっているのである。

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