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不動産の価格はどう評価されるのか?――3つの公的指標と3つの価格評価法を理解しておこう(1/7ページ)

2012.07.11

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 土地や建物などの不動産は、居住用や事業用に自分で使用したり、資産運用を目的として他人に賃貸して投資を行ったりと、私たちの生活に大きくかかわっている。そして、そのような不動産の権利を売買あるいは相続によって移転する際は、その正確な価値、つまり価格の評価が必要になってくる。

 不動産の評価といえば、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が思い浮かぶが、それには評価作業に多少の日数がかかると同時に、評価書の作成に費用もかかる。

 一方、ニュースにもなるのでご存じの方も多いと思うが、地価公示や相続税路線価など、公的機関が行った土地価格の調査指標もある。これらの指標を参考にすることによって、土地価格については地域のおおよその相場を把握することができる。

 今回は、どのような価格評価指標があり、どんな評価方法で不動産価格が算出されるのか、具体的な例を出しながら解説したい。

土地の価格を示す3つの公的指標

 土地の価格を示す公的な指標としては主に、(1)公示価格(基準価格)、(2)相続税路線価、(3)固定資産税評価額――の3つがある。

 地価公示は、土地の取引に際しての指標となり、それによって適正な地価が形成されることを目的として国(国土交通省)が行っている調査で、毎年1回、1月1日時点の土地の価格(公示価格)を3月下旬に発表している。

 同様の調査に、やはり毎年1回、7月1日時点の土地の価格(基準価格)を9月下旬に発表する都道府県地価調査があり、こちらは各都道府県が実施している。

 なお、地価公示において価格調査を行う地点の中には、都道府県地価調査で調査する地点で調査する地点もある。このため、両調査で価格が発表される地点については、半年(1月、7月)ごとの土地価格の推移を確認することができる。

 相続税路線価は、毎年1回、1月1日時点の土地の価格が夏ごろに発表されるもので、相続税および贈与税の算定基準とするために国税庁が調査している。相続税路線価は、その言葉からもわかるとおり、「路線」に対しての価格である。ある一定距離内の同一道路に面する土地の価格(単価)は基本的には同じで、あとは位置・形状などによって補正する、という考え方により算出されている。

 固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算定基準とするために、3年に1回、1月1日現在の土地の価格が3月末までに各市町村(東京23区においては東京都、以下市町村等)によって決定される。市町村等は、土地の所有者が交付申請すると、評価証明書を発行する。この評価証明書には、1平方メートルあたり単価が示される公示価格(基準価格)や相続税路線価とは異なり、土地(筆)ごとの総額が示される。

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